Strona główna · Uncategorized · Na co należy uważać przy podpisywaniu umowy z deweloperem?

Na co należy uważać przy podpisywaniu umowy z deweloperem?

Umowy deweloperskie są coraz częściej spotykane w obrocie gospodarczym. Warto jednak zwrócić uwagę, że niektóre firmy deweloperskie w takich umowach, po to aby maksymalnie zabezpieczyć swoje interesy, posługują się niedozwolonymi klauzulami lub działają na granicy prawa. Zawarcie umowy deweloperskiej zazwyczaj wiąże się z zaciągnięciem przez klientów kredytu na znaczne kwoty. Kredytu, który jest później spłacany przez całe życie. Co jednak zrobić, gdy deweloper w umowie deweloperskiej zastosował jednostronnie korzystne dla niego postanowienia dotyczące choćby terminu oddania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, odpowiedzialności za opóźnienia lub odpowiedzialności za wady fizyczne lub prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Odpowiedź jest prosta klient przed związaniem się umową deweloperską powinien bardzo starannie zapoznać się z jej treścią, sprawdzić aktualny etap przedsięwzięcia deweloperskiego oraz dokumentacje, a w razie wątpliwości udać się do niezależnego prawnika.

Niniejszy artykuł przybliża trudną problematykę postanowień umowy deweloperskiej i ma na celu przede wszystkim zwrócenie uwagi czytelnika na stosowane, przez niektórych deweloperów, niedozwolone klauzule umowne oraz na konieczność rzetelnego sprawdzenia wszelkich informacji uzyskanych od dewelopera na temat przedsięwzięcia deweloperskiego.

Ustawa deweloperska

Ustawodawca, aby ukrócić dotychczasowe praktyki niektórych firm deweloperskich, które nagminnie korzystały z zasady swobody kształtowania postanowień umownych, ustawą z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (link do ustawy: http://isap.sejm.gov.pl/Download?id=WDU20112321377&type=1) (dalej zwana Ustawa) wprowadził do porządku prawnego szczegółowe regulacje dotyczące umowy deweloperskiej. Ustawa bowiem określa następujące aspekty:
1) środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę;
2) zasady i tryb zawierania umów deweloperskich;
3) obowiązki przedkontraktowe dewelopera;
4) treść umowy deweloperskiej;
5) prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej;
6) zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.

Warto także wskazać, że przepisy powyższej ustawy stosuje się również do umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej (umowa przedwstępna).

Środki ochrony nabywcy

Ustawa w celu zabezpieczenia środków pieniężnych nabywcy wprowadza cztery środki ochrony:
1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Analiza treści prospektu informacyjnego oraz wzorca umownego przedłożonego przez dewelopera powinna rozpocząć się do sprawdzenia rodzaju środka ochrony zastosowanego przez dewelopera w umowie deweloperskiej.

Pamiętaj, że w przypadku przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy (29 kwietnia 2012r.), deweloper w prospekcie informacyjnym zamieszcza w sposób widoczny dla nabywcy informację o braku stosowania środków ochrony, o których mowa powyżej. W innym przypadku deweloper zobowiązany jest zapewnić środki ochrony nabywcy.

Prospekt informacyjny, dokumenty prawno - finansowe, dokumenty dot. przedsięwzięcia deweloperskiego

O tym, jaki środek ochrony nabywcy został zastosowany przez dewelopera oraz o szczegółach przedsięwzięcia deweloperskiego dowiem się z prospektu informacyjnego sporządzonego przez dewelopera według wzorca określonego Ustawą. Z prospektu dowiem się między innymi o:
- danych firmowych dewelopera,
- doświadczeniu dewelopera,
- informacjach dotyczących nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym o bardzo ważnym harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego w etapach,
- warunkach odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Według art. 17 ust. 1 Ustawy deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Prospekt informacyjny dla przyszłego klienta dewelopera ma bardzo duże znaczenia. W jego treści bowiem znajdziemy wszystkie podstawowe informacje. Ponadto co do zasady mamy pewność, że informacje zawarte w prospekcie są prawdziwe. Taką gwarancje dają nam bowiem zapisy Ustawy. Po pierwsze prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej (zob. art. 20 ust. 2 ustawy). Po drugie przepis art. 32 Ustawy stanowi, że kto, będąc deweloperem, pracownikiem dewelopera lub inną osobą obowiązaną w ramach umowy z deweloperem do sporządzenia prospektu informacyjnego nie sporządza tego prospektu podlega karze grzywny. Zaś po trzecie przepis art. 33 Ustawy określa, że kto, będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

W przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w postaci:
1) aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w którym określone są aktualne informacje, albo
2) nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w którym zmiana wskazana jest w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności poprzez zamieszczenie stosownych przypisów.

Przed zawarciem umowy deweloperskiej możemy żądać od dewelopera:
A) doręczenia nieodpłatnego prospektu informacyjnego wraz z załącznikami (na podstawie art. 18 ust. 1 Ustawy),
B) szczegółowych informacji dotyczących sytuacji prawno-finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym (na podstawie art. 20 ust. 1 Ustawy),
C) zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa dewelopera z:
1) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
2) kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
3) kopią pozwolenia na budowę;
4) sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku
realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;
5) projektem architektoniczno-budowlanym. – (na podstawie art. 21 Ustawy)
Umowa deweloperska

Ustawa z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego określa również elementy, które każda umowa deweloperska powinna zawierać tj.:

1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2) cenę nabycia prawa,
3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
7) termin przeniesienia na nabywcę prawa;
8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
9) informacje dotyczące:
a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
10) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
12) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
15) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami,
16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
17) informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje;
18) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Warto pamiętać, że zgodnie z przepisem art. 28 Ustawy postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy Ustawy.

Niedozwolone klauzulę w umowie deweloperskiej

Następnym etapem analizy wzorca umowy deweloperskiej jest sprawdzenie postanowień pod względem klauzul niedozwolonych. Klauzule niedozwolone to postanowienia umowne, które nie zostały uzgodnione z konsumentem lub kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy (zob. art. 385 (3) kc). Rejestr takich klauzul prowadzi Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (www.uokik.gov.pl). Warto pamiętać, że niedozwolone postanowienia nie wiążą konsumenta, a strony są związane umową w pozostałym zakresie.

Autor: Radca Prawny Łukasz Wydro
Kancelaria Radcy Prawnego Łukasz Wydro
ul. Piłsudskiego 8, piętro 1, lokal nr 11,
39-400 Tarnobrzeg
numer telefonu: 530 870 780
e-mail: kancelariawydro@gmail.com
www.kancelariawydro.pl
Artykuł z dnia: 14.11.2014r.


Jeżeli niniejszy artykuł pomógł Ci rozwiązać wątpliwości prawne skorzystaj z okazji, aby promować jego treść oraz autora i dodaj od siebie google+. Dziękuje za udzielone wsparcie.

Wskazówki od google w sprawie + :

Kancelaria Radcy Prawnego- radca prawny Łukasz Wydro
w Google+

23.11.2014. 22:35

Lista Porad

Zastrzeżenia

Udzielane przez Kancelarię bezpłatne porady prawne w formie poradników prawnych na stronie internetowej www.poradyprawne.tarnobrzeg.info mają wyłącznie charakter informacyjny i z uwagi na abstrakcyjne podejście do zakładanych przez autora problemów – powinny być traktowane przez użytkowników jedynie jako wstępne wytyczne dotyczące podstawowych kwestii prawnych, które należy rozstrzygnąć. Kancelaria oraz inni autorzy porad nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za: treść porad; treść zamieszczonych wzorów; sposób w jaki Użytkownicy korzystają z serwisu; skutki wykorzystania przez Użytkownika informacji, które uzyskał z treści zamieszczonych na serwisie, a także aktualność przytoczonych przepisów prawa. Zamieszczanie przez Kancelarię poradników prawnych w serwisie nie jest usługą.

Jeżeli macie Państwo jakiekolwiek wątpliwości proszę za każdym razem udać się do podmiotów świadczących profesjonalne porady prawne. W takim jedynie wypadku macie Państwo pewność, że uzyskana porada prawna ma charakter profesjonalny.

Każdy Użytkownik korzystający z informacji umieszczonych w tym serwisie wyraża dobrowolną oraz nieodwołalną zgodę na obowiązywanie powyższych zastrzeżeń.